I bonus edilizi 2025 trovano un ulteriore limite nel nuovo plafond familiare per le spese detraibili. Dal 2025 i contribuenti dovranno fare attenzione a non superare il nuovo tetto massimo previsto per le spese da portare in detrazione come spese per l’istruzione, ristrutturazioni edilizie e contributi previdenziali e assistenziali.

Il nuovo articolo 16-ter del Tuir – introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (comma 10 della legge 207/2024) –  prevede infatti un significativo limite alle detrazioni Irpef dei contribuenti che, dal 2025, conseguiranno redditi superiori a 75mila euro.

La norma fissa un tetto agli oneri e alle spese eleggibili ai fini del computo delle detrazioni. A tal fine vengono individuati specifici massimali, calcolati in base a due variabili: il reddito complessivo dichiarato dal contribuente e la sua situazione familiare. Il calcolo dei massimali prevede i seguenti step:

• l’individuazione di un valore di riferimento in base al reddito dichiarato;
• l’applicazione di un coefficiente calcolato in relazione al numero dei figli fiscalmente a carico presenti nel nucleo familiare del contribuente.

Con la prima operazione vengono identificate due classi:

• chi ha un reddito tra i 75mila e i 100mila euro può portare in detrazione fino a un massimo di 14mila euro;
• chi ha un reddito oltre i 100mila, può detrarre fino a 8mila euro.

A tali valori dovrà essere applicato lo specifico coefficiente familiare pari a:

• 0,50 se nel nucleo familiare del contribuente non vi sono figli fiscalmente a carico;
• 0,70 se ve ne è uno;
• 0,85 se ve ne sono due;
• 1 se ve ne sono più di due o se ne è presente almeno uno con disabilità.

In base a questi coefficienti, sono previsti 8 massimali possibili:

Sono escluse dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese soltanto le spese sanitarie e le somme investite nelle start up e nelle Pmi innovative, oltre agli interessi passivi sui mutui e ai premi di assicurazione relativi a contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024 e alle rate delle spese sostenute entro la stessa data.

I nuovi limiti non hanno effetto retroattivo e si applicano solo alle nuove spese, ossia a quelle effettuate a partire dal 2025.

In sostanza, c’è il rischio che non tutte le spese di ristrutturazione potranno essere portate in detrazione o che si dovranno selezionare quelle da portare in detrazione per massimizzare i benefici fiscali e ridurre al minimo la perdita degli sconti offerti dal Fisco.

Occorre precisare, infatti, che:
– il meccanismo non interviene direttamente sulle detrazioni, ma sull’ammontare delle spese utili ai fini della loro determinazione;
– le soglie determinano l’importo massimo delle spese detraibili e non delle detrazioni;
– all’interno delle spese che saranno ammesse bisognerà andare a calcolare le percentuali per le singole agevolazioni;
– per le spese la cui detrazione è ripartita su più annualità, ai fini della determinazione del massimale, vanno computate le rate riferite a ciascun anno.

Facciamo un esempio

Un contribuente, con un reddito superiore a 100mila euro e un figlio, ristruttura la propria abitazione principale e intende portare in detrazione le spese sostenute, che ammontano a 120mila euro, usufruendo del Bonus Ristrutturazione al 50%.

Nel 2024 avrebbe portato in detrazione 6mila euro (120mila x 50% /10) all’anno per dieci anni.

Dal 2025 il contribuente ha un plafond di spese eleggibili pari a 5.600 euro; la detrazione massima per la ristrutturazione ammonta a 2.800 euro (5.600 x 50%) all’anno, con un taglio di 3.200 euro.

La scure della Legge di Bilancio 2025 si abbatte sul Superbonus; la detrazione del 65% per le spese sostenute nell’anno 2025 spetta esclusivamente per gli interventi per i quali, alla data del 15 ottobre 2024risulti:

• presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), se gli interventi sono effettuati dai condomini;
• presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Per gli immobili situati nelle zone colpite da eventi catastrofali resta per il solo 2025 l’aliquota al 110%.

La più rilevante delle novità della Legge di Bilancio è sicuramente il bonus unico (Bonus ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus e Sismabonus acquisti) al 50% fino al 31 dicembre 2025, limitato alle abitazioni principali.

Le abitazioni diverse dalla principale potranno continuare ad usufruire dei bonus casa nel 2025, ma con una riduzione di 14 punti percentuali, ovvero al 36%.

Le aliquote si abbassano ulteriormente nel biennio 2026/2027:

• 36% per gli interventi realizzati sulle prime abitazioni;
• 30% per gli interventi realizzati su abitazioni diverse dalla prima casa e altre tipologie di immobili.

In pratica, la detrazione a regime è pari al 36% delle spese sostenute nell’anno 2025 e al 30% delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027, ma viene prevista una maggiorazione delle aliquote per le abitazioni principali per cui la detrazione è innalzata al 50% delle spese sostenute nell’anno 2025 e al 36% delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027. La detrazione è da da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Tale maggiorazione è prevista solo nel caso in cui le spese siano sostenute dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Come riportato dal IlSole24Ore, il Caf Acli ha analizzato 1,4 milioni di modelli 730 presentati nel 2024 rilevando quali tipi di immobile fanno riferimento ai righi compilati per usare il bonus ristrutturazioni (E41-E43).

Incrociando questi dati con le informazioni aggiuntive che gli operatori del Caf inseriscono a sistema, si scopre che il 33,7% delle detrazioni riguarda immobili che nel 2025 saranno esclusi dal bonus del 50%: case locate, sfitte e di vacanza (22,6%); alloggi per i quali detrae un familiare convivente (8,6%), il titolare della nuda proprietà (1,1%), il comodatario (1%) o l’inquilino (0,4%).

La limitazione della detrazione del 50% a chi ristruttura una dimora “adibita ad abitazione principale” rischia di escludere anche coloro che avvieranno un cantiere su un immobile che non è ancora la loro prima casa, ma lo diventerà solo alla fine dei lavori e i titolari della nuda proprietà, che pure sono tenuti a pagare le spese straordinarie in base al Codice civile.

“La norma – osserva il Caf Acli – blocca anche i cantieri nei condomìni in cui ci sono molti alloggi in locazione: in questo caso perde lo sgravio del 50% anche l’inquilino che usa la casa come abitazione principale ed è pronto a sostenere le spese, poiché gli mancherà il requisito del possesso in virtù di un diritto reale”.

In occasione dell’audizione alle commissioni Bilancio di Camera e Senato sul Piano strutturale di bilancio, il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha annunciato nuovi interventi per “mitigare” l’impatto del Superbonus sui conti pubblici.

L’intervento sul catasto servirà a:

• individuare e regolarizzare le unità immobiliari ancora non censite (i cosiddetti “immobili fantasma”);
• aggiornare le rendite catastali sugli edifici che hanno beneficiato del Superbonus.

La manovra non contiene misure specifiche per l’aggiornamento delle rendite; il riferimento al recupero dell’evasione collegata agli immobili è contenuto però nel Piano strutturale di bilancio, che lo indica come priorità da perseguire in un orizzonte temporale che varia tra il 2026 e il 2028.

Non ci sarà dunque un aumento delle imposte, ma una revisione degli estimi catastali in linea con il salto di qualità degli immobili derivante da interventi di miglioramento sismico ed energetico.

In pratica, significa che i proprietari di seconde o terze case che hanno utilizzato bonus edilizi dovranno versare una quota di IMU più alta ai comuni. Oppure, in caso di compravendite, saranno tenuti a versare imposte di registro e Iva più alte.

L’obiettivo è chiarire alcuni aspetti della precedente Legge di Bilancio, con riferimento alle disposizioni di cui all’articolo 1, commi 86 e 87 che richiamano l’obbligo di dichiarazione, ove richiesta, di variazione catastale per le unità immobiliari soggette ad interventi di Superbonus.

Come ricordato anche dalla circolare 13/E/2024 dello scorso 13 giugno, i contribuenti avrebbero dovuto dichiarare la modifica delle caratteristiche dei loro immobili perché si procedesse alla revisione.

L’Agenzia delle Entrate, basandosi su specifiche liste selettive, è tenuta a verificare se sia stata presentata, ove richiesta, la dichiarazioneprevista dall’articolo 1, commi 1 e 2, del D.M. 701/1994 tenendo conto degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile registrata nel catasto dei fabbricati.

Spulciando nel Piano strutturale di Bilancio, in effetti, si parla di “rendere pubblico, accessibile e integrato con il catasto l’archivio il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica“.

Gli APE dovrebbero “dialogare” con i dati catastali. Chi ha ristrutturato casa usando i bonus edilizi migliorando la propria classe energetica, sarà tenuto (se non lo ha già fatto) a rivedere la rendita catastale del proprio immobile.

Saranno prese misure per verificare e rendere più efficace – anche per i casi di omessa denuncia delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni – il meccanismo di stimolo alla compliance, che consente ai soggetti destinatari della comunicazione di provvedere spontaneamente a regolarizzare la propria posizione.

Se tale dichiarazione non risulta presentata, l’Agenzia delle Entrate invierà al contribuente una comunicazione specifica, ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 190/2014, per sollecitare l’adempimento richiesto.

In caso di inadempimento entro 90 giorni, l’Agenzia delle Entrate si avvarrà di interventi in surroga per aggiornare le rendite e applicare la sanzione.

Il Governo ha previsto la proroga per il 2025 della detrazione del 50% anche per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici legati agli interventi di ristrutturazione edilizia.

La misura è lineare: questo significa che il bonus mobili si potrà applicare al 50% sia se si tratti di abitazione principale o di seconda casa. Il limite di spesa resta fissato a 5.000 euro ripartiti in 10 quote annuali.

La Legge di Bilancio 2025 prevede – anche per le spese effettuate nel 2023 – la possibilità di spalmare su dieci anni il recupero del Superbonus.

Ricapitolando, lo spalma-detrazioni è stato introdotto:

• per le spese 2022 dal D.L. 11/2023: per evitare l’effetto incapienza causato dell’alto importo delle singole rate di superbonus, la norma consente di spalmare su dieci anni, invece che in quattro, lo sconto fiscale per i contribuenti che hanno effettuato lavori con il 110% nel 2022 e non hanno optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura. La prima rata va inserita nella della dichiarazione di quest’anno, visto che la norma è stata introdotto a stagione dichiarativa inoltrata, quando i modelli e i software erano stati già pubblicati;
• per le spese 2024 dal D.L. 39/2024: il provvedimento ha stabilito il blocco definitivo della cessione del credito e dello sconto i fattura e contestualmente messo a regime lo spalma-crediti in 10 anni per tutte le spese collocate nel periodo di imposta 2024.

Con la Legge di Bilancio 2025 si “salvano” anche le spese 2023 allo scopo di tutelare i contribuenti che avrebbero rischiato di perdere la quota di detrazioni non utilizzata nell’anno.

Poiché la prima quota è stata già portata in dichiarazione, sarà necessario riproporzionare il carico residuo sui nove anni che restano per evitare il rischio incapienza e consentire a chi non ha sufficienti imposte da pagare di utilizzare le detrazioni.

Bonus Ristrutturazione

Prevede una detrazione fiscale delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
Nel 2025 la detrazione è pari al 36% – maggiorata al 50% per le prime abitazioni – su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.

Ecobonus

Prevede detrazioni fiscali per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica su tutti i tipi di immobili (cappotto termico, pompe di calore, caldaie, etc.) con particolare attenzione all’adozione di tecnologie basate sulle fonti rinnovabili di energia.
Nel 2025 la detrazione è pari al 36% – maggiorata al 50% per le prime abitazioni – da ripartire in 10 quote annuali di pari importo

Sismabonus

Prevede agevolazioni per interventi antisismici, con particolare attenzione alla sicurezza statica degli edifici, inclusi quelli situati nei centri storici.
Nel 2025 la detrazione è pari al 36% – maggiorata al 50% pe per le prime abitazioni – su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 5 quote annuali di pari importo.

Superbonus

Il Superbonus agevola diversi interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, alcuni sono trainanti e consentono un accesso diretto alla detrazione fiscale, altri trainati e usufruiscono del Superbonus solo se eseguiti insieme a uno dei primi.
Nel 2025 la detrazione prevista è del 65% da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, ma solo per le spese avviate da condomini, proprietari di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e ONLUS,  prima del 15 ottobre 2024.

Bonus Barriere Architettoniche

Prevede una detrazione fiscale per gli interventi finalizzati al superamento o all’abbattimento delle barriere architettoniche.
Nel 2025 la detrazione è pari al 75% su un ammontare massimo di spesa 50.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 5 quote annuali di pari importo.

Bonus mobili

Prevede una detrazione fiscale per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata, collegati a interventi di recupero edilizio, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Nel 2025 la detrazione, ripartita in 10 rate annuali di pari importo, è del 50% delle spese sostenute e calcolata su un totale non superiore a 5.000 €.

Conto Termico

Incentivo statale erogato dal GSE (Gestore dei Servizi Elettrici) che agevola interventi di:

• incremento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti;
• produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza.

La Guida “Immobili e bonus fiscali 2024 – Guida pratica alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare” – edita dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle Associazioni dei consumatori – offre una panoramica delle agevolazioni fiscali per l’edilizia ancora valide per il 2024 tenendo conto delle modifiche apportate dal D.L. 39/2024.

Oltre a fornire agili schede sintetiche dei singoli bonus, la guida affronta l’argomento toccando temi più specifici e trasversali come:

• i soggetti che possono beneficiare dei bonus fiscali per la casa;
• ambito oggettivo: immobili interessati, esclusioni, fattispecie particolari, condomini e parti comuni;
• modalità operative: la disciplina per i condomini, la perdita dei benefici, la cumulabilità dei benefici;
• i bonus “acquisti” (acquisto di edifici antisismici, acquisto di posti auto e box auto, acquisto o l’assegnazione di edifici residenziali ristrutturati).
• le modalità di utilizzo di sconto in fattura e cessione del credito;
• la cumulabilità dei bonus;
• il Superbonus in vigore, il Superbonus cessato e la disciplina transitoria;
• la differenza fra bonus a regime e bonus rafforzati;
• la regolarità urbanistica (con un focus sulla CILA-Superbonus, l’attestazione dello stato legittimo del fabbricato, le deroghe alla disciplina ordinaria in relazione);
• gli indirizzi e i riferimenti utili per il disbrigo delle pratiche.